유동성의 힘을 업고 나날이 폭등하는 아파트 가격을 보면서 직접 아파트를 구입하기에는 너무 비싸고 그래서 간접투자를 생각하시는 분이 많을 것 같습니다. 이번 포스팅은 부동산을 간접적으로 투자하면서 높은 배당수익을 얻을 수 있는 리츠(Reits)에 대해서 이야기해 보고자 합니다.
리츠(Reits)의 정의
리츠(Reits, Real Estate Investment Trusts)는 부동산 투자신탁이라는 뜻인데요, 투자자들로부터 자금을 모아서 부동산이나 부동산 관련 자본이나 지분(Equity)에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 총칭하는 말입니다.
한마디로 부동산에 간접 투자해서, 배당을 받는 상품입니다. 그냥 배당이 아니라 아주 쏠쏠한 배당을요 ㅎㅎ 요즘 가뜩이나 정신없이 올라가는 부동산 가격을 보면 내 자산배분이나 배당 포트폴리오에 리츠는 한 종목 끼어있어야 하는 건 아닌가? 하는 생각이 드네요. 아래 미국의 케이스-쉴러 주택지수를 보시면 최근들어 더욱 가파르게 상승 중인 주택지수를 보실 수 있습니다. ㅎㅎ
리츠(Reits)의 특징
미국에서 리츠를 설립하려면 아래의 조건을 만족해야 하는데, 조건 중에 과세 소득의 90% 이상을 배당금으로 지급해야 한다는 조건이 있습니다. 이런 이유로 리츠들이 주식보다 배당수익이 높은 경향이 있어요.
<리츠 설립조건>
- 전체자산 중 부동산이 75% 이상
- 총 수입의 75% 이상이 부동산 관련 수입
- 과세소득 90% 이상을 주주에게 배당으로 지급
- 법인으로서 과세
- 이사회 또는 수탁 회의를 통해 관리
- 최소 100명 이상 주주
- 전체 주식 중 50% 이상을 5인 미만 개인이 소유할 수 없음
리츠(Reits)의 장단점
리츠 투자의 장점을 꼽자면, 부동산 간접 투자가 가능하고, 현금이 필요할 때 바로 회수할 수 있으며, 배당률이 높다는 것입니다. 이런 장점들을 고려하면 수익형 부동산에 투자하는 것보다 리츠에 투자하는 것이 수익성도 높고, 안정성도 높을 수 있어요.
반면에 리츠 역시 부동산에 투자하기 때문에, 부동산 하락기에는 가격의 하락이 있을 수밖에 없다는 것. 높은 배당률에 간과하기 쉬운게 있는데 리츠의 변동성은 S&P 500(SPY)를 능가하는 저 세상 변동성을 보여줍니다. ㅎㅎ
또하나, 보통 금리 상승은 배당의 매력을 축소시키고, 부동산 투자 시에 조달금리가 높아지기 때문에 리츠에 부정적으로 인식되기는 하지만 과거의 사례를 보면 금리 인상기에 오히려 리츠의 수익률은 증가했습니다. 왜냐하면 미연준이 금리를 올린다는 건 그 만큼 미국 경기가 회복됐다는 것을 뜻하는데, 고용지표가 개선되고 소비도 늘어나면서 리츠가 운영하는 부동산 또한 공실률이 낮아지고 임대료는 올랐기 때문이죠.
그러니까 금리 상승으로 인한 비용을 임대료에 전가시킬 수 있었기 때문입니다.
연준은 과거 2004년 부터 2006년까지 약 2년에 걸쳐 금리를 총 17차례 인상했던 적이 있었는데요. 장기간 속도를 조절하면서 완만하게 금리를 인상하였고 미국 경기 회복세와 맞물리면서 리츠의 수익률이 상승했었습니다. 단순히 금리 상승으로 인한 비용증가 보다는 금리인상의 속도와 경기 회복세가 더 큰 영향을 미친다고 볼 수 있습니다.
리츠(Reits)의 수익률과 변동성에 대해
리츠의 종류는 어마무시하게 많고 하나하나 따져볼 수는 없지만, 일반적으로 배당을 포함한 리츠의 수익률과 변동성에 대해 한번 알아보겠습니다. 미국 주식을 대표하는 SPY(S&P 500 ETF)와 리츠 ETF의 대표격인 VNQ(Vanguard Real Estate ETF) 그리고 O(Realty Income Corporation)를 비교해서 말이죠.
그림은 Portfolio Visualizer로 비교한 SPY, O, VNQ 데이터인데요. 리츠 ETF인 VNQ와 O의 수익률은 SPY에 필적합니다. 오히려 O는 SPY의 수익률을 넘어서네요. 반면 변동성(Stdev)를 보면 SPY의 변동성(14.53%) 보다 훨씬 높은 변동성(22.19%)을 보이고 있습니다. VNQ의 경우 MDD가 68%에 이르네요…. 높은 수익률과 변동성.. 네 야수의 심장을 가진 사람들을 위한 자산입니다.
저 MDD는 2008년 금융위기 때문에 그런 거잖아?!!네 맞습니다. 하지만 실제로 일어났던 일이고 앞으로도 일어날 수 있는 일입니다. 여러분의 투자 운은 그리 좋지 않기 때문에, 여러분이 리츠 ETF 매수 버튼을 누르는 순간 저런 일이 일어날 수 있다고 가정해야 합니다.
좀 더 긴 시계열에서 보도록 할까요? 리츠 ETF는 상장기간이 짧기 때문에 다른 데이터를 가져와보겠습니다. 바로 Nareits에서 제공하는 리츠 Index 데이터이죠. 집요하게 검색해서 찾아낸 보석같은 데이터라고 생각합니다 ㅎㅎ
위 데이터는 Nareits로 검색하시면 누구든지 얻을 수 있는 데이터고요. 신뢰가 생기는 파란색의 기본 엑셀 그래프로 가져왔습니다. 1971년 12월 Index 100으로 시작해서 2021년 8월 Index 10,637까지 올라왔습니다. 무려 106배에 달하는 수치고요… 연환산 수익률로 따지면 9.85%에 해당하는 수치입니다. 같은 기간 미국 주식 수익률인 10.91%에 필적하는 수치입니다. 하지만 MDD는 2008년 -67.89%에 달한다는 것… (VNQ와 비슷합니다)
결론을 내려볼까요? 리츠의 수익률은 주식 수익률에 필적하지만 변동성은 크다. 물론 2008년의 금융위기가 없었다면 수익률은 훨씬 높아지고 변동성은 떨어지겠지만 여러분의 계좌에는 해당이 없는 일이다. ㅎㅎ 따라서 자산배분을 하거나 매수매도 기준을 가지고 변동성을 제어할 필요가 있다는 결론입니다.
리츠(Reits) ETF 종류
이 것만 보려고 제 포스팅을 클릭하신 분들에게는 사설이 길었겠네요. 이제 리츠 ETF의 종류를 나열해 볼 건데 사실 리츠 ETF는 너무나도 많아서 다 나열할 수는 없고(ETF안의 리츠 종목까지 합치면 어마무시한 숫자가 나옵니다.. ㄷㄷㄷ), 자산 순으로 ETF를 나열해보도록 하겠습니다. 아래는 21년 9월 23일 기준 총 자산 순 ETF입니다.
추천 리츠(Reits) ETF
리츠 선택의 기준이 사람마다 달라서 자산배분의 기준에서 선택할 수 있는 대표 ETF인 VNQ와 배당을 노리고 선택할 수 있는 고배당 ETF인 SRET를 소개해 보도록 하겠습니다.
VNQ는 미국 리츠 시장을 대표하는 ETF로 총자산 규모가 가장 크고, 거래량도 매우 많은 수준에 속합니다. (위 표를 보시면 이해가 쉽겠네요.)
위 표는 VNQ의 TOP 15 Holdings로 VRPTX는 리츠 뮤추얼 펀드(VNQ와 같이 다양한 리츠 상품에 분산 투자), AMT는 통신용 타워를 소유하는 리츠 섹터 시총 1위 기업입니다. PLD는 미국 최대 산업용 부동산 리츠, CCI 통신 인프라 리츠이고요.
정리하자면 VNQ는 가장 규모가 큰 리츠 ETF이자, 미국내 대부분의 리츠에 투자하는 ETF입니다. 서두에 밝혔듯이 미국 리츠 ETF를 이용해서 자산 배분한다면 가장 적합한 ETF가 아닌가 싶습니다.
SRET는 고배당 ETF로 전세계 리츠 중 변동성이 낮고 배당률이 높은 30개 종목으로 구성하는 ETF입니다. 전 세계 리츠임에 주목하세요 ㅎㅎ 종목은 정확히 30개고 (+약간의 현금) 종목당 3~4% 비율을 유지하고 있습니다.
SRET는 배당이 주목적인 분들에게 적합합니다. 전세계에 자산이 배분되어 있다는 점도, 미국에만 투자하는 다른 ETF와는 다른 점이겠네요.
리츠 ETF 말고 직접 리츠에 투자하고픈 분들은 공실률, FFO 분석 등 좀 더 부지런을 떨어야 할 것 같습니다. 리츠 ETF에 대한 글은 이만 마치도록 하겠습니다. 언제나 성투하시길~ㅎㅎ
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