알고 시작하는 재개발 재건축 진행 과정

 

 

부동산 재개발 재건축 투자를 생각하고 있다면 가장 먼저 드는 걱정은 잘못해서 돈이 

오랫동안 묶이면 어떻하지? 라는 겁니다. 너무 일찍 투자하면 리스크가 커지는 대신에 수익성은

높아질 수 있고, 반대로 너무 늦게 투자하면 리스크는 적어지는 대신에 먹을 것은 없어집니다. 

재개발 재건축에 투자하기에 앞서서 진행 과정을 정리해보도록 하겠습니다.

 

 1단계 : 정비기본계획 수립 - 재건축 안전진단 - 정비구역 지정 - 조합설립 추진

           정비기본계획은 해당 도시의 도시, 주거환경정비기본계획을 세우는 과정으로 개발 초기단계입니다.

           그 이후에 안전진단을 하게 되는데 재건축만 이 과정을 진행하고 재개발은 안전진단이 없어요. 

           그리고 나서 환경이 열악한 지역을 정비구역으로 지정하게 되는데 이때서야 비로소 개발 소문이 나요.

           이 기간은 대략 2~3년 정도 걸립니다.     

 

 2단계 : 조합설립 인가 - 시공사 선정 

           조합설립 추진위원회가 승인되면 주민들에게 조합 설립 동의서를 받기 시작해요.

           조합 설립 동의 요건이 재개발과 재건축이 조금 다른데,

       

           재개발은 토지등소유자의 4분의 3이상, 토지 면적의 2분의 1이상의 동의

           재건축은 전체 구분소유자의 4분의 3이상, 그리고 각 동별로 과반수 동의가 필요합니다.

 

           이때 조합에서 나눠주는 안내책자를 보고 투자를 할 수도 있는데, 아직 많은 것이 미지수라

           자기만의 확신이 있어야 겠죠.. ㅎㅎ 

           이 기간은 대략 1~2년정도 걸립니다. 

 

3단계 : 사업시행인가 - 종전자산평가 - 조합원 분양 신청

           사업시행인가는 조합이 추진하는 일체의 사업내용을 지자체장이 인가해주는 것으로, 

           사업내용의 대부분이 결정되는데, 기부채납 면적, 건축면적, 신축 세대수, 용적률, 건폐률

           등이 결정됩니다.

           사업내용이 어느정도 결정되서 불확실성이 걷혀지는 이 단계가 투자자들이 가장 

           많이 몰리는 단계입니다. 

           이 기간은 대략 1년정도 걸립니다. 

 

4단계 : 관리처분계획 인가 - 이주 및 철거 - 조합원 동호수 신청 - 착공

          조합원 분양 신청 후에 권리처분계획을 인가받게 되는데 이 시기에는 구체적으로 

          수익을 분석할 수 있게 됩니다. 감정평가액, 비례율, 분담금을 구체적으로 알 수 있고

          프리미엄이 치솟으면서 조합원끼리도 희비가 엇갈리면서 투닥투닥하는 단계입니다.

          사업성이 공개되고 프리미엄도 한참 붙은 상태라 수익은 그리 크지 않아요.

          이 기간은 대략 1~2년 정도 됩니다.

 

5단계 : 일반 분양 - 준공 및 입주 - 청산

          일반 분양을 하는 단계입니다. 

          입주권 거래가 가장 활발하게 일어나는 단계로 조합원은 입주권을 매도할 지

          아니면 입주를 할지 결정할 시기이죠. 

          이 기간은 대략 3~4년 정도 걸립니다.

 

 

자 그럼 실제로 진행되는 재건축구역의 일정을 보도록 하겠습니다. 부산 대연2구역 주택 재건축

정비사업입니다. 

 

 

재건축 재개발의 핵심은 신속 정확입니다. 사업 기간이 계속 늘어지게 되면 대여금 이자 등으로 인해

사업성도 계속 떨어지게 되고 내가 투자한 돈도 묶이게 됩니다 ㅠㅠ.... 각 단계별 평균 소요 기간과

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